房产暴雷!全国多个楼盘现停贷潮

灰犀牛终于姗姗来迟。所有人都知道它会来,每个人都知道危险,但没人知道它会什么时候用什么方法到来。

有烂尾楼盘业主集体决定停止还贷,引发其它楼盘业主效仿。截至7月13日,全中国超过100个房地产项目的业主宣布停止还贷。当局全面灭火,但风暴仍在持续扩大之中。

以江西景德镇恒大珑庭项目为例,全体业主于6月30日发了一封告知书,发文的对象为景德市政府、住房城乡建设局、银监会景德镇市分局及各贷款银行。

内容指,恒大房地产公司开发珑庭项目已在2021年5月底全面停工,项目监管资金耗尽。因项目停工、多次维权无果,珑庭业主要求项目方须在2022年10月底复工,否则将在2022年11月强制停贷。

停贷,是停止向银行归还贷款。

全国18省47城101个烂尾楼项目的业主,学习江西景德镇的业主,宣布抱团“强行停贷”。

中国房屋价格高昂,普通年轻人靠工资根本买不起城市中的房屋,所以一般都是要靠“六个钱包”,就是两夫妻之外,双方父母的储蓄都要投入进去。一旦房屋烂尾,这些头期款项损失不说,而且还要继续归还银行贷款,拿不到房屋,损失了六个人的积蓄,还要还钱。无论从什么角度看,他们都有理由反抗,有理由停止归还贷款。

中国房地产本来就是一个利益铁三角,房地产商只是表面出头的,实际上的利益却在政府,而中间的连接方则是银行。房价上升三方获益,房价下跌三方受损。一荣俱荣一损俱损。所以地产商、银行和政府是抢钱的三位一体。

中国人民银行法规明确要求各商业银行,在建筑物没有封顶之前,不允许发放贷款。而在《预售监管账户资金提取报备流程》这个法规中,购买房屋的预交款项,必须放在银行的专项账户中,由银行监管。开发商要提取监管账户的资金,需要有申请,提交授权委托书、工程进度节点相关证明材料、监管账户的银行流水等等。审核通过后,房地产开发商才能提取监管账户内的资金。

以这样的程序,不应该有烂尾楼,因为烂尾楼是因没钱盖楼了。既然项目卖掉了,钱已经收回来了,而且还放在银行的监管账户由银行控制,工程款项没有问题。而楼盘烂尾,就是银行监管账户的资金已经被挪用,或者资金根本就没有存进监管账户。所以只有三个方面能动这个钱,开发商、银行、和政府。不管谁动了钱,银行都有直接责任,违规在先。

银行违规在先,买了烂尾楼的业主当然有权作出行动。但这是一场政府必胜的战争。

在中国大陆,停止归还房屋贷款不是小事,因为业主面对的不是私人金融机构,而是银行,是国有金融机构,是政府,是整个国家。一旦停止还款,银行必然将业主告上法庭,而且银行必然胜诉。业主面对的是个人信用系统的红码,不但银行可以强行扣去他的工资,或者扣押其资产,而且业主个人活动也将受到限制,比如高消费被限制,飞机、高铁票可能买不到等等。

面对强大的垄断了所有社会权力的共产党政府,这是一场必输的战争。数万业主铤而走险,说明他们已经没有其他选择。在古代,这叫做揭竿而起,叫做起义了。

4万个业主,就算每人贷款100万,也涉及到了400亿人民币。而这些其实只是冰山一角,而且也只是刚刚开始而已。

真正冲击,目前还远远未体现出来。

财新网2021年报导,当年上半年恒大的销售金额同比下滑26%。恒大800多个项目中,有500多个处于停工状态。每日头条的报导说,恒大在全国目前尚有778个在建未竣工的房地产项目,约70万户已售房未竣工交付,覆盖范围超过200个城市。那500多个停工的工程现状如何不得而知。

若以50万业主收不到楼来算,每户200万人民币,涉及到的资金将达整整1万亿人民币。而这只是恒大一家公司而已。

另一家深陷债务的华夏幸福,到2020年年底,其仍涉及投资房地产项目140个,预计总投资额5490亿元,实际投资额216亿元,在建建筑面积2203万平米。

2021年1月31日,华夏幸福公告,公司可动用资金仅人民币8亿元。当年6月,公司通报因流动性紧张、累计违约债务本息达到635.72亿元。华夏幸福现在基本全面停工了,如果有一半的在建房屋已经出售,以每平米1万人民币计算,业主停止还贷,涉及的资金就有1100亿人民币。

中国到底有多少烂尾楼?我们看不到官方的数字,在“保预期”的政府政策下,所有的真实数据都被刻意隐藏起来。

《日经新闻》曾经收集和分析各种网络传言,2020年到到2021年,“烂尾楼”一词出现次数跳升至4,982。他们报导说,仅云南一省,就有80多处鬼城。是鬼城,不是烂尾楼。鬼城应该是荒废多年的烂尾楼。尾巴刚刚烂掉的,大概还算不上鬼城吧。

全中国有多少?没有人知道。如果把云南当做平均值,每个省有80个鬼城,全国就有2500个鬼城。涉及的资金,少说数万亿人民币。

但这只是烂尾楼,还有另外的问题。比如说断供。

普通的断供,比因为烂尾楼停止归还贷款要多得多。随便查询一下,就可以发现近两年中国法拍屋数量成百倍增长。有网友统计,今年阿里拍卖网上的法拍屋168万套,比2018年增加了187倍。

法拍屋,就是业主没钱还款给银行了,银行收回房屋,拿到市场上拍卖。

法拍屋数量大增,当然和中国经济下滑有关,失业、生意失败、投资失利等等,导致买房人无力再还银行的贷款,被动停止还贷。一般来说,房屋被法拍,通常六到八成市价卖出去就不错了,有些甚至四到五成就会成交。

168万套。每套损失100万,就是1.68万亿人民币。当然,这是理论上的损失,银行未必有那么多的损失,但这绝对是社会总体财富存量的损失。而且,大量法拍屋出现,也必然压制房地产的价格。既然有便宜房屋可以买到,为什么要花更贵的价格去买其他二手房或者新房。

中国楼市的价格,正在经历极大的下行压力。目前中国有超过一百个城市出台了鼓励楼市政策,包括释出亲友公积金,包括限跌令,不许降价出售,但仍然挺不住楼价不停向下。目前大城市周边郊区的房屋,跌幅最大。比如华夏幸福主营北京城外区域的房地产,像是燕郊,当地的楼价从最高时的3万多一平米,跌倒了1万多,而且仍然没有太多成交。

这同样是存量财富的损失。

中国房地产价格虚高,全球闻名。根据一些初步的估计,中国房地产的总值是美国的2.6倍。《日经新闻》统计认为,2020年中国的房地产总市场价值为95.6万亿美元。

根据哈佛大学肯尼斯.罗格夫(Kenneth Rogoff)教授的说法,房地产业占中国国内生产毛额(GDP)的29%,高于西班牙和爱尔兰2010年代金融危机期间的历史高峰,如果房地产收缩20%,整体经济可能会跟着萎缩。

计算一下,中国房地产价格下跌一成,财富损失9.5万亿美元,也就是50多万亿人民币,而下跌两成,损失就超过100万亿人民币。平均每人8、9万人民币。

这是存量的损失,对经济增量的影响也非常大。房地产占中国GDP毛额的29%,也就是说,房地产每下跌3个百分点,影响中国GDP 1个百分点。而今年上半年,中国前100名的大型房地产企业销售量全数下跌,最多的下跌五成,最低的下跌一成八。如果平均下跌三成的话,等于影响GDP增长率的10%。

这种影响,会在未来10年甚至20年逐步显现。日本经济就是一个例子。

就仅仅但从房地产一个行业就可以说,中国低速增长甚至零增长的年代,已经到来了。

波波
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